Ausgangslage klären
Wir besprechen Grundstück, Eigentumsverhältnisse, Altbestand, Verkaufsziel und gewünschten Zeitrahmen.
Grundstück verkaufen
Bei Grundstücken entscheidet das Potenzial – nicht nur die Fläche.
Bodenrichtwert, Zuschnitt und Größe sind nur der Anfang. Entscheidend sind Bebaubarkeit, Erschließung, Altbestand, Rechte, Teilbarkeit und die Käufergruppe, die das Potenzial des Grundstücks tatsächlich nutzen kann.
Baugrundstücke · Altbestand · Entwicklungsflächen
Mönchengladbach · Krefeld · Niederrhein
Grundstückswert verstehen
Ein Quadratmeterpreis allein sagt wenig über den tatsächlichen Wert aus.
Zwei Grundstücke in derselben Bodenrichtwertzone können wirtschaftlich sehr unterschiedlich sein. Form, Straßenfront, Topografie, Erschließung, Abstandsflächen, Baumbestand, Altlasten und die mögliche Bebauung beeinflussen die Nutzbarkeit erheblich.
Eine gute Vermarktung macht deshalb nicht nur die Fläche sichtbar, sondern erklärt, welches Nutzungspotenzial realistisch besteht und welche Käufergruppen dafür infrage kommen.
Der Ablauf
Vom ersten Gespräch bis zum Notartermin
Grundstück aufnehmen
Fläche, Zuschnitt, Zufahrt, Erschließung, Umfeld und Besonderheiten werden strukturiert erfasst.
Planungsrecht einordnen
Bebauungsplan, § 34 BauGB, Baulasten und vorhandene Genehmigungen werden soweit möglich berücksichtigt.
Wert und Strategie entwickeln
Bodenrichtwert, Markt, Nutzungspotenzial und Käufergruppen werden zu einer nachvollziehbaren Preisstrategie verbunden.
Unterlagen und Präsentation
Flurkarte, Lageplan, Fotos, vorhandene Bauunterlagen und die wichtigsten Grundstücksdaten werden aufbereitet.
Interessenten und Verhandlung
Private Bauherren, Nachbarn, Investoren oder Bauträger werden passend zur Immobilie angesprochen.
Notar und Übergabe
Nach Einigung werden die erforderlichen Angaben für den Kaufvertrag zusammengestellt und der Abschluss begleitet.
Mein Leistungsumfang
Grundstück, Baurecht und Käuferansprache zusammendenken.
- Persönliche Aufnahme des Grundstücks
- Einordnung von Lage, Zuschnitt und Erschließung
- Prüfung vorhandener Grundstücksunterlagen
- Berücksichtigung von Bodenrichtwert und Marktumfeld
- Einordnung von Altbestand und Abrisssituation
- Aufbereitung vorhandener Angaben zur Bebaubarkeit
- Entwicklung einer passenden Verkaufsstrategie
- Ansprache privater Bauherren, Nachbarn oder Bauträger
- Professionelle Fotos und verständliche Präsentation
- Bearbeitung und Qualifizierung von Anfragen
- Begleitung der Kaufpreisverhandlung
- Vorbereitung der Angaben für das Notariat
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein Ausgangspunkt – nicht automatisch der Verkaufspreis.
Der Bodenrichtwert beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert innerhalb einer Zone. Er berücksichtigt jedoch nicht jede Besonderheit des einzelnen Grundstücks.
Abweichungen können sich beispielsweise aus Zuschnitt, Größe, Erschließungszustand, Bebaubarkeit, Altbestand, Belastungen oder einer besonders guten oder ungünstigen Mikrolage ergeben.
Wertfaktoren
Was den Wert eines Grundstücks beeinflusst
Lage und Mikrolage
Umfeld, Nachbarschaft, Infrastruktur, Straßenlage und Nachfrage prägen das Preisniveau.
Zuschnitt und Frontbreite
Form, Tiefe und Straßenfront bestimmen, wie gut sich das Grundstück nutzen und bebauen lässt.
Bebaubarkeit
Bebauungsplan, Umgebungsbebauung, Abstandsflächen und mögliche Baukörper sind zentrale Wertfaktoren.
Erschließung
Straße, Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation und offene Beiträge beeinflussen Kosten und Attraktivität.
Altbestand
Ein vorhandenes Gebäude kann nutzbar, sanierungsfähig oder wirtschaftlich eher als Abrissobjekt zu bewerten sein.
Rechte und Belastungen
Wegerechte, Leitungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht oder Altlasten können Nutzung und Wert verändern.
Bebaubarkeit
Welche planungsrechtliche Situation liegt vor?
Bebauungsplan
Klare Vorgaben für Nutzung und Baukörper
Ein Bebauungsplan kann unter anderem Art und Maß der Nutzung, Baugrenzen, Geschosszahl und Dachform regeln.
§ 34 BauGB
Einfügen in die nähere Umgebung
Ohne Bebauungsplan kann sich die Zulässigkeit danach richten, ob sich das Vorhaben in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügt.
Bauvoranfrage
Mehr Sicherheit vor dem Verkauf
Bei unklarer oder besonders wertrelevanter Bebaubarkeit kann eine Bauvoranfrage zusätzliche Klarheit schaffen.
Grundstück mit Altbestand
Gebäude verkaufen – oder das Grundstückspotenzial in den Mittelpunkt stellen?
Bei älteren oder stark sanierungsbedürftigen Häusern kann der Grundstückswert wirtschaftlich wichtiger sein als der bestehende Baukörper.
Entscheidend ist, welche Nutzung realistisch möglich ist, welche Abriss- oder Sanierungskosten zu erwarten sind und ob private Käufer, Projektentwickler oder Bauträger die passende Zielgruppe sind.
- Zustand und wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bestands
- Mögliche Neubebauung oder Nachverdichtung
- Abriss- und Entsorgungsrisiken
- Denkmalschutz oder erhaltenswerte Bauteile
- Zielgruppe und passende Vermarktungsform
Käufergruppen
Wer kommt für das Grundstück infrage?
Private Bauherren
Suchen meist ein klar nutzbares Baugrundstück für ein Einfamilienhaus oder Doppelhaus.
Nachbarn
Interessieren sich möglicherweise für Erweiterung, Gartenfläche, Zufahrt oder Zusammenlegung.
Bauträger
Prüfen Ausnutzbarkeit, Projektgröße, Baurecht, Vermarktungschancen und Wirtschaftlichkeit.
Investoren
Bewerten Entwicklungspotenzial, Teilbarkeit, Ertrag und langfristige Nutzungsmöglichkeiten.
Selbstnutzer mit Sanierungsinteresse
Können bei nutzbarem Altbestand eine Alternative zum Abriss sein.
Projektentwickler
Konzentrieren sich auf komplexere Grundstücke, Nachverdichtung oder größere Entwicklungsmöglichkeiten.
Wichtige Unterlagen
Was vor dem Grundstücksverkauf vorbereitet werden sollte
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte oder amtlicher Lageplan
- Angaben zu Grundstücksgröße und Grenzen
- Baulastenauskunft
- Informationen zu Wegerechten und Leitungsrechten
- Bebauungsplan oder Angaben nach § 34 BauGB
- Vorhandene Bauvorbescheide oder Genehmigungen
- Unterlagen zum Altbestand
- Angaben zur Erschließung und offenen Beiträgen
- Altlastenauskünfte, soweit relevant
Typische Fehler
Was Eigentümer beim Grundstücksverkauf vermeiden sollten
Nur mit dem Bodenrichtwert rechnen
Der Richtwert berücksichtigt nicht alle objektspezifischen Vor- und Nachteile.
Bebaubarkeit vermuten
Ungeprüfte Annahmen können zu falschen Preisvorstellungen und späteren Konflikten führen.
Altbestand falsch einordnen
Ein Gebäude kann wertsteigernd, wertneutral oder kostenbelastend sein.
Falsche Käufergruppe ansprechen
Private Bauherren und Bauträger bewerten Grundstücke nach unterschiedlichen Kriterien.
Unterlagen zu spät beschaffen
Fehlende Auskünfte verzögern Prüfung, Finanzierung und Verhandlung.
Teilbarkeit ungeprüft bewerben
Eine mögliche Teilung muss planungsrechtlich, vermessungstechnisch und wirtschaftlich realistisch sein.
Warum Christoph Milcz Immobilien?
Erfahrung mit Grundstücken, Neubauinteressenten und unterschiedlichen Käufergruppen.
Neben dem klassischen Immobilienverkauf habe ich über viele Jahre Bauinteressenten beraten, Hauskosten kalkuliert und passende Grundstücke gesucht und vermittelt.
Diese Erfahrung hilft dabei, Grundstücke nicht nur als Fläche zu betrachten, sondern aus Sicht der späteren Nutzung, Bebauung und Käuferentscheidung einzuordnen.
Mehr über meine ErfahrungAnalytischPotenzial, Risiken und Käuferperspektive werden gemeinsam betrachtet.
RealistischBodenrichtwert und Bebaubarkeit werden nicht mit Wunschvorstellungen verwechselt.
ZielgerichtetPrivate Käufer, Nachbarn, Investoren und Bauträger werden passend angesprochen.
PersönlichDirekte Begleitung von der Einschätzung bis zum Abschluss.
Häufige Fragen
Fragen zum Grundstücksverkauf
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Grundstückswert?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert. Der konkrete Wert hängt zusätzlich von Lage, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung, Altbestand, Belastungen und Markt ab.
Wie wird die Bebaubarkeit geprüft?
Je nach Lage kann sich die Bebaubarkeit aus einem Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB aus der Umgebungsbebauung ergeben. Für mehr Sicherheit kann eine Bauvoranfrage sinnvoll sein.
Kann ein Grundstück mit Altbestand verkauft werden?
Ja. Entscheidend ist, ob das Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist oder das Neubau- und Entwicklungspotenzial im Vordergrund steht.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Hilfreich sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Lageplan, Baulastenauskunft, Angaben zur Erschließung, vorhandene Bauunterlagen und Informationen zur planungsrechtlichen Situation.
Ist eine Grundstücksteilung immer möglich?
Nein. Sie hängt von Grundstückszuschnitt, Baurecht, Erschließung, Zufahrt, Abstandsflächen und weiteren Anforderungen ab.
Sollte ich direkt einen Bauträger ansprechen?
Das kann bei geeigneten Grundstücken sinnvoll sein. Häufig ist es besser, zunächst Potenzial, Unterlagen und Zielgruppe zu klären, bevor Verhandlungen beginnen.
Unverbindlich kennenlernen
Sie möchten ein Grundstück verkaufen?
Erzählen Sie mir kurz, wo das Grundstück liegt, ob ein Altbestand vorhanden ist und was Ihnen beim Verkauf wichtig ist. Ich melde mich persönlich bei Ihnen.